Apel o przywrócenie amortyzacji mieszkań na wynajem >> Skarbówka nieugięta w sprawie amortyzacji mieszkań >> Inwestycja w obcym środku trwałym a koszty uzyskania przychodu. Całkiem niedawno pojawiła się ciekawa interpretacja podatkowa wydana przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (nr 0111-KDIB1-1.4010.40.2023.2.AND). Problemem Piotr Majewski. Dodano 18.01.2022. 26. Amortyzacja mieszkania na wynajem to sposób na znaczne obniżenie stawki podatku obowiązującego właścicieli podpisujących umowę najmu. Prowadząc ewidencję środków stałych, możesz znacznie obniżyć jego wysokość, a nawet zupełnie go nie płacić. Jednak w 2022 r. zaczął obowiązywać Zakup mieszkania do wynajęcia to spora inwestycja, ale też szansa na zarobek. Lokum może przynieść nam wymierny zysk, zwłaszcza jeśli znajduje się w dobrej lokalizacji, a jego aranżacja przyciąga potencjalnych klientów. Podpowiadamy, jak urządzić i przygotować mieszkania na wynajem, aby uniknąć najczęstszych błędów. Jeśli zastanawiasz się w jakie mieszkanie na wynajem zainwestować w Krakowie, skontaktuj się z nami i skorzystaj z darmowej konsultacji. ZADZWOŃ: +48 516 373 313 lub NAPISZ: biuro@swifterent.pl. Zarządzanie najmem, obsługa najmu, zarządzanie mieszkaniami do wynajęcia. Zapraszamy do pełnej oferty zarządzania najmem! W przypadku mieszkań na wynajem może się zdarzyć, że nie będzie chętnych do zamieszkania. Aby zminimalizować ryzyko, najlepiej jest zainwestować w dom lub mieszkanie w dobrej lokalizacji. Bliskość sklepów, komunikacji miejskiej oraz szkół i uczelni znacznie zwiększa atrakcyjność nieruchomości. Oznacza to, że typowa inwestycja w mieszkanie na wynajem przynosi 9-krotnie wyższe zyski niż przeciętna lokata bankowa. Dotyczy to sytuacji, gdy lokal „pracuje” przez 10 miesięcy w roku. Jeśli natomiast pechowo będzie aż przez 6 miesięcy stał pusty, to zyskowność wciąż będzie 3-krotnie wyższa niż lokaty. QkK3ek. Inwestycja w mieszkanie na wynajem – po ilu latach można zarobić? — 28 marca 2022 0 21 Inwestycje na rynku nieruchomości w ostatnich latach cieszyły się niezwykłą popularnością. Szybkie wzrosty cen lokali sprawiały, że wynajem był coraz bardziej rentowny. Choć w ostatnim czasie branża przeżywa wstrząsy, część zmian jest bardzo korzystna dla właścicieli mieszkań. Aby wypracować realny zysk, potrzebne są nie tylko nakłady finansowe ale i czas. Najnowsze raporty jasno pokazują, że im mamy go więcej, tym większa pewność zarobku. Jak to wygląda w praktyce? Gwarancja zysku? Według raportu obejmującego dane z lat 1975-2021 i aż 15 krajów, inwestycja w mieszkanie, które pozostaje w naszych rękach 10 lat, daje niemal pewny zysk. Co więcej, będzie on na tyle duży, by pokonać inflację i uchronić kapitał przed stratami. Mieszkanie, które generuje zysk z najmu, może bez trudu zarobić na ratę i dać właścicielowi choćby niewielki, ale stały miesięczny zysk. Dekada dla specjalistów wciąż jest granicą zysku gwarantowanego, jednak im dłużej nieruchomość pozostaje w naszych rękach, tym bardziej opłacalna staje się inwestycja. Dlaczego? Ponieważ ceny nieruchomości rosną zwykle szybciej, niż produktów i usług. Ta zasada sprawdza się szczególnie ostatnio, gdy ceny lokali mieszkaniowych zaliczają kolejne rekordowe wzrosty. Dane zbierane na przestrzeni lat pokazują, że już po pięciu latach od zakupu mieszkania możemy liczyć na zysk z inwestycji. Oczywiście jego realny kształt zależy przede wszystkim od źródeł finansowania i warunków kredytowych, jeśli w grę wchodzi hipoteka. Jeszcze rok temu kredytobiorcy cieszyli się stabilnym oprocentowaniem i jako rentierzy mogli liczyć na konkretny dochód. Branża najmu w tych latach w Polsce bardzo się rozwinęła, a państwo zdołało uszczelnić system rozliczania rentierów. Ostatnie miesiące przyniosły jednak ogromne zmiany w wysokości rat. Podwyżki wyjątkowo dotkliwie odczują osoby spłacające hipotekę. Sytuacja ta nie oznacza oczywiście straty całego zysku. Właściciele mieszkań pod wynajem zarabiają jednak teraz sporo mniej. Rosnąca wartość nieruchomości to bezwzględny zysk, który chroni naszą inwestycję. Aby jednak z niego skorzystać, trzeba zdecydować się na sprzedaż. Jak wynika ze statystyk, na regularny dochód porównywalny z procentami od zysków możemy liczyć dopiero z upływem czasu. Prócz tego inwestycja w nieruchomość, która była gwarantem zysku jeszcze kilka lat temu, dziś nie jest już tak pewna. Mają na to wpływ nie tylko coraz wyższe koszty życia, ale przede wszystkim różnice stóp procentowych, Dziś, gdy rata kredytu hipotecznego to przynajmniej kilkaset złotych więcej, realny zysk maleje. Prócz tego osoby, które chcą zostać rentierami, muszą przygotować spore nakłady finansowe. W innym przypadku czekają ich długie negocjacje z bankiem. Znalezienie korzystnego kredytu hipotecznego w pierwszym kwartale 2022 roku graniczy z cudem. Ma na to wpływ ciągłe wahanie oprocentowania, które jest szczególnie odczuwalne przy zobowiązaniach długoterminowych. Obecne warunki mogą więc skutecznie zniechęcić inwestorów prywatnych, mimo że popyt na najem będzie rósł. Tę szansę mogą wykorzystać deweloperzy, przeznaczając nowe budynki na najem instytucjonalny. Nad rynkiem wynajmu mieszkań zbierają się chmury – opłacalność tej formy inwestowania powoli zaczęła spadać, a na horyzoncie widać czynniki, które mogą przyspieszyć ten trend. Ale czy to oznacza, że zakup mieszkania na wynajem to dziś zły pomysł? Sprawdzam argumenty „za” i „przeciw” tej tezieOd kilku lat trwa transfer gotówki z nisko oprocentowanych depozytów bankowych, na rynek mieszkaniowy. Według danych NBP już połowa mieszkań jest kupowana za żywą gotówkę, a nie na kredyt. Czyli: z myślą o inwestycji, jako lokata kapitału. Kilkanaście miliardów złotych rocznie jest zabieranych z banków i inwestowanych długoterminowo w nieruchomości, z myślą o dochodach z wynajmu i o wzroście wartości również:Święty spokój kierowcy w dobie wysokiej inflacji? Bezcenny. Jak można (spróbować) ograniczyć koszty eksploatacji samochodu? I ile to kosztuje? [NOWOCZEŚNI MOBILNI]Jest plan na wakacje za granicą? Jest też problem: wysokie ceny i słaby złoty. Dwa sposoby, by nie dać się złapać w sidła kursowe [MOŻNA SPRYTNIEJ]Cyberbezpieczeństwo w bankach: technologie przyszłości. Jak zmieni się świat bankowości? [BANK NOWOŚCI]Ostatnie lata zdają się dowodzić, że nieruchomości to rzeczywiście dobry zamiennik dla bankowego depozytu. W banku przy dobrych wiatrach można wycisnąć 2,5% rocznie (przerzucając pieniądze między promocjami – może 3-3,5%). Dochód z najmu był ostatnio dwa razy wyższy. Kupione w celach inwestycyjnych mieszkania zyskiwały też na czy tak będzie dalej? A może przeciwnie – za kilka lat inwestorzy nieruchomościowi gorzko zapłaczą, bo popyt najemców spadnie, a alternatywne formy zarabiania pieniędzy staną się bardziej atrakcyjne? Oto przegląd argumentów na korzyść i na niekorzyść kupowania mieszkania na wynajem jako inwestycji i lokaty też: Fundusze nieruchomości mają dziś zniszczoną reputację? Istnieje ich bezpieczniejsza formuła – przekonuje Michał Sapota. I przedstawia swój pomysł na 6-8% rocznieCzytaj też: Gospodarka kwitnie, a branża budowlana tonie na giełdzie. Akcje straciły średnio 35% w ciągu roku! Co poszło nie tak? I co to dla nas oznacza?Ceny mieszkań rosną, opłacalność najmu zaczyna spadaćZ dostępnych już danych wynika, że ceny mieszkań przekroczyły poziomy sprzed kryzysu w 2008-2009 r. (co widać na wykresie z raportu NBP o sytuacji na rynku mieszkaniowym). W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w największych polskich miastach wzrosła o 8,5%. Dwucyfrowe wzrosty cen zanotowano w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach i Szczecinie, a w Warszawie jest drożej o 9,4%. W stolicy cena transakcyjna zbliża się do 8200 cen to nie tylko efekt dużego popytu, ale też wzrostu kosztów budowy: zarówno kosztów pracy jak i materiałów budowlanych. Gospodarka jest w rozkwicie, w Warszawie, gdzie nie spojrzeć trwa budowa – a ceny materiałów wzrosły w ciągu ostatnich dwóch lat o 30%!Wysokie ceny mieszkań stały się zagrożeniem dla rentowności tego sposobu lokowania pieniędzy. Po pierwsze mniejsza jest szansa, że mieszkanie w przyszłości mocno jeszcze zyska na wartości, a po drugie – dochód z najmu stanowi coraz mniejszą część inwestycji. Średnio dla największych miast rentowność najmu wynosi obecnie 5,02% netto w skali roku, podczas gdy jeszcze pół roku temu wartość ta przekraczała 5,3% netto. To dane firmy Home Broker. Netto, czyli od odjęciu wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania. Warto jednak znać miarę, np. jeszcze cztery lata temu rentowność najmu w Warszawie wynosiła 4,3%. Od tamtej pory średnia stawka najmu w Warszawie liczona według tej samej metodologii i wg tego samego raportu wzrosła o 30% – do ponad 55 zł za metr też: Nie trzeba być już kamienicznikiem, żeby zarabiać na wynajmie. Są już w Polsce spółki REIT-opodobneCzytaj też: Mają centra handlowe i biurowce. Obiecują 7% dywidendy. Czy opłaca się wejść z nimi w spółkę?Obecnie rentowność najmu mieszkania kształtuje się tak:Białystok 4,47%Gdańsk 5,81%Katowice 4,56%Kielce 4,59%Kraków 4,61%Lublin 4,79%Łódź 4,84%Poznań 4,40%Rzeszów 4,72%Szczecin 4,62%Warszawa 5,46%Wrocław 5,27%„Trudno określić, jak będzie kształtowała się rentowność najmu w najbliższych latach. Z jednej strony mamy rosnące ceny mieszkań, za którymi nie nadążają stawki czynszów, a z drugiej, zachodzą zmiany społeczno-demograficzne, które napędzają rynek najmu, takie jak napływ imigrantów czy rosnąca skłonność Polaków do relokacji”– powiedział mi ostatnio Nikodem Iskra, prezes spółki deweloperskiej Murapol, prowadzącej inwestycje w różnych miastach, nie skupiając się tylko na stołecznym rynku. W długim terminie to właśnie atrakcyjność Polski jako miejsca do pracy i mieszkania, a także liczba jej rdzennych obywateli i ich zamożność będzie decydowała o tym, czy inwestycja w mieszkanie na wynajem będzie się będzie w ciągu najbliższych 10-15 lat wyglądała opłacalność najmu jako inwestycji? Postanowiłem zebrać najważniejsze czynniki, które na to wpływają i ocenić czy będą wpływały pozytywnie, czy też raczej obniżą rentowność najmu. Oczywiście: na wynajmowaniu mieszkań zawsze będzie się zarabiało. Pytanie: czy to będą zyski porównywalne z innymi formami lokowania kapitału, bardziej płynnymi (bo płynny kapitał można np. łatwiej wycofać i przenieść) i mniej kłopotliwymi (bo zarządzanie wynajmem kosztuje, remonty też).Czytaj też: Śpię spokojnie i wykręcam zyski trzy razy wyższe, niż na bankowej lokacie. Zdradzam jak to robięNa plus (?): popyt na metry, czyli skąd wziąć 2,1 mln nowych mieszkań? A może… wcale nie będziemy tyle potrzebowali?Najem jest tym bardziej opłacalny, im trudniej ludziom mieć własne mieszkanie. Oczywiście: z drugiej strony tym trudniej mieć własne mieszkanie im wyższe są ceny nieruchomości, a im droższe mieszkania, tym niższa rentowność najmu, ale… generalnie deficyt mieszkań na rynku i towarzyszące temu ich wysokie ceny nieruchomości raczej pomagają rynkowi Polsce mamy deficyt mieszkań i nie widać szans na jego szybkie zaspokojenie. Według grudniowego raportu think tanku Heritage Real Estate wynosi on w Polsce 2,1 mln mieszkań i będzie się zwiększał. Bo choć liczba urodzeń maleje, to coraz więcej osób chce mieć swoje własne „M” – mowa o singlach i tych, co żyją na kocią łapę i chcą w razie potrzeby mieć gdzie spaść „na cztery łapy”. To dlatego, ci którzy kupują mieszkanie z myślą o inwestycjach raczej nie mają problemów ze znalezieniem na razie. Bo w przyszłości na to czy w Polsce będzie za mało czy za dużo mieszkań – innymi słowy: czy ten deficyt mieszkaniowy się sam „zalepi”, czy też nie będzie w stanie – a w konsekwencji też na popyt na nynajem, wpłyną czynniki, takie jak:„uwalnianie” mieszkań przez starsze osoby, które dziś w nich mieszkają (zwykle są to duże mieszkania!)długość „życia” mieszkań już wybudowanych (wielka płyta trzyma się dobrze!)przyrost naturalny i „wędrówki ludów” – ile osób z Polski wyjedzie, a ile tutaj napłynie?zamożność społeczeństwa i dostęp do kredytówDwa pierwsze z tych czynników w długim terminie raczej popytowi na najem nie będą sprzyjały. Dwa kolejne to wielka zagadka, przewidywanie tego przypomina wróżenie z fusów, ale…Czytaj więcej o tym: Jak zmiany demograficzne wpłyną na popyt na mieszkania? Deweloperzy szykują się na gorsze czasyCzytaj też: Po raz pierwszy obligacje są… losem na loterię! Kupując obligacje premiowe możesz wygrać sto razy więcej, niż zainwestowałeś. A jaka szansa?Czytaj też: Czy wybrać kredyt z niskim wkładem własnym, czy z wysokim?Na minus: wielka polityka i wielkie pieniądze funduszy inwestycyjnychRynek najmu może zaburzyć polityka państwa, które może chcieć „zalepić” dziurę i w dodatku wpłynąć na obniżenie cen. Jest wart 4,5 mld zł program wspierania budowy mieszkań czynszowych – według założeń ma powstać mieszkań w ciągu 10 lat. Na razie jednak podpisano 72 umowy kredytu na łączną kwotę 374 mln zł przeznaczone na finansowanie 3292 mieszkań. Dla porównania oddano do użytku 989 program Mieszkanie Plus w ramach, którego na gruntach należących do samorządów, czy spółek skarbu państwa budowane są mieszkania na wynajem lub wynajem z opcją dojścia do własności (czyli jednak najem traktowany jest jako coś gorszego). Twórcy chwalą się, że mogą zbudować mieszkań. Brzmi super, tylko lokalizacje pozostawiają wiele do życzenia: pilotaż programu to budowa mieszkań w Jarocinie, Kępnie i Białej nowy program, który ruszył w tym roku, czyli Mieszkanie na start – to dopłaty do wynajmu mieszkań. Dopłaty są jednak np. dla gospodarstw dwuosobowych, których miesięczny dochód nie przekracza 90% średniego wynagrodzenia, czyli ok. 4300 zł brutto. Czyli mokry ile rząd być może nie zniszczy swoimi poczynaniami rynku najmu, to zagrożeniem dla osób żyjących z wynajmu mogą się stać wielkie, zagraniczne fundusze inwestycyjne, które kupują hurtowo całe osiedla i zamierzają wprowadzać na rynek mieszkania na wynajem w sporych ilościach. Tacy inwestorzy mają niższe jednostkowe koszty działania (efekt skali), więc mogą obniżać czynsze. I psuć rynek, rozpalony dziś do czerwoności wysokimi cenami, które muszą płacić minus: wyższe stopy i wzrost oprocentowania depozytów oraz kredytówNa obniżkę atrakcyjności najmu wpływ miałaby zmiana stóp procentowych. Dopóki Rada Polityki Pieniężnej nie podniesie stóp procentowych – na co w trakcie najbliższego roku się nie zanosi – rentowność z najmu nadal będzie przewyższać oprocentowanie depozytów. Ostatnio prezes NBP powiedział, że stopy mogą pozostać bez zmian nawet do końca kadencji obecnej RPP, czyli do 2022 tak się stanie? O ile faktycznie inflacja GUS-owska jest niska, to do ruszenia stóp mogłyby zmusić RPP globalne załamanie gospodarki, kryzys gospodarczy lub duży odpływ kapitału z Polski, a tym samym osłabienie się złotego. Wtedy Rada musiałaby gwałtowanie podwyższać stopy by zatrzymać ucieczkę też: Co czeka nasze pieniądze w 2019 r.? Czy lokaty dadzą zarobić? Raty kredytów spadną? Frank potanieje? Przegląd nadchodzących zmianTo czarny scenariusz, ale nie tak zupełnie niemożliwy. Wiadomo już, że ten rok nie będzie dla gospodarki tak wyśmienity jak ubiegły (przed cyklami koniunkturalnymi nie ma ucieczki). Pytanie brzmi: czy gospodarką nie zatrzęsie jakiś nieprzewidziany wstrząs. Na jeden właśnie się zanosi – to bezumowny Brexit.„Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, zmniejszyła się nieco względem oprocentowania 10-letnich obligacji skarbowych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu” – czytam w raporcie NBP. Dla przypomnienia: oprocentowanie 10-letnich obligacji skarbowych wynos wynosi 2,5% po pierwszym roku, a później 1,5% ponad inflację. Jak się zatem rozkłada rentowność najmu do innych sposobów inwestowania/oszczędzania pieniędzy przez gospodarstwa domowe? Interesują nas dwie linie – ciemnozielona (rentowność najmu vs oprocentowanie depozytów) oraz turkusowa (rentowność najmu vs oprocentowanie rządowych obligacji). Można też zerknąć na linię czerwoną, czyli porównanie rentowności najmu z inwestowaniem pieniędzy w krótkim terminie – roku, może dwóch – dochodowość najmu nie jest zagrożona. Ale pamiętam czasy – nie tak dawno, siedem-osiem lat temu – gdy oprocentowanie depozytów znacznie przekraczało dochód z wynajmu mieszkania. Dziś mamy sytuację, w której dochód z depozytu bankowego jest historycznie najniższy, zaś rozgrzana gospodarka i imigranci ze Wschodu napędzają czynsze najlepsza możliwa konfiguracja wydarzeń dla posiadaczy nieruchomości na wynajem, ale ona nie potrwa wiecznie. Spowolnienie gospodarcze obniży popyt na wynajem, zaś stopy procentowe w końcu pójdą w górę. Zatem realna różnica między oprocentowaniem depozytów (2,5%) i rentownością najmu (5%) może się zmienić. W pierwszym przypadku – na plus. W drugim – na – jak nadmieniłem wcześniej – wycofanie się z inwestycji nieruchomościowej, gdy przestanie dobrze zarabiać, jest trudne i kosztowne, dlatego inwestycje w nieruchomości na wynajem mają sens, gdy przynoszą wyraźnie wyższy zysk w stosunku do oprocentowania lokat. Wzrost stóp procentowych to też wyższe koszty odsetek dla tych, którzy inwestują w nieruchomości na kredyt. Z ich punktu widzenia może wzrosnąć baza kosztowa. Choć z drugiej strony zapewne spadną wtedy ceny mieszkań, więc będzie też efekt minus: podatkiem w kamienicznika, czyli zmiany prawaInwestowanie w nieruchomości to równeż ryzyko podatkowe. Objawiło się ono w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, który opisała „Gazeta Wyborcza”. Chodziło o przypadek pani Anny, która była właścicielką kilku mieszkań i nieźle na nich zarabiała. Rentowność była wysoka, bo pani Anna płaciła ryczałtowy podatek w wysokości 8,5% od dochodów z najmu. Ale gdy chciała dokupić kolejną nieruchomość coś ją tknęło i dopytała w skarbówce czy może nadal płacić skarbowy uznał, że nie. I podkreślił, że ryczałt jest przeznaczony do najmu prywatnego, a wynajem większej liczby mieszkań można uznać za działalność gospodarczą i tak też ją opodatkować, czyli np. podatkiem liniowym 19%. I pani Anna musiała założyć działalność gospodarczą. Czy zatem na wszystkich właścicieli kilku mieszkań powinien paść teraz blady strach? Opłacalność najmu mocno by w takim przypadku spadła. Groźna z punktu widzenia właściciela mieszkania jest sytuacja gdy najemca przestaje płacić i nie można go eksmitować – a tak jest w przypadku kobiet w dziećmi. Media opisywały niedawno perypetie właściciela nowego mieszkania na Służewcu, którego lokatorka nie płaci czynszu od dwóch lat, a że ma małe dziecko, to nie można jej eksmitować (miasto musiałoby wskazać lokum socjalne). Zdesperowany właściciel wynajął więc osiłów, którzy wymienili zamki i wprowadzili się do jednego z pokoju. Sprawa jest w czy nie zostanie ograniczony najem krótkoterminowy, który dziś kwitnie dzięki takim pośrednikom jak AirBnB. A to on w dużej mierze podbija średnią rentowność najmu na polskim rynku. Branża hotelowa może wymusić na rządzie przykręcenie śruby tym, którzy żyją z wynajmowania mieszkań na też: Inwestycja w mieszkanie na wynajem? W condohotel? Firmy obiecują 7-9% zysku rocznie bez ryzyka. A jaka jest prawda?Czytaj: Czarodzieje z Lion’s House, czyli kup apartemant i zarabiaj 10% rocznie. Bez ryzyka. Na kredytDługoterminowe spojrzenie na nieruchomości. Ich atrakcyjność to tylko mit?W serwisie społecznościowym LinkedIn znalazłem wyliczenia znajomego znajomego, który policzył hipotetyczną rentowność inwestycji w mieszkanie od 1998 r. porównując ją z dochodami z innych lokat kapitału. Biorąc pod uwagę miesięczne średnie ceny mieszkania w Warszawie, WIBOR, marżę kredytu na 100% nieruchomości, wzrost ceny mieszkania, wzrost czynszu najmu – zarobiłby w ciągu tych 20 lat… ok. 320% – bez kosztów urządzania lokalu i warszawskiej giełdy akcji WIG wrósł przez ten czas o 330%. Z rolowania lokat wyszłoby nawet więcej, bo 350% zysku. Wniosek? Inwestowanie w nieruchomości na przestrzeni wielu lat wcale nie przynosi takich kokosów, zwłaszcza biorąc pod uwagę brak płynności i koszty „operacyjne” zarządzania mieszkaniem. Zresztą o czym my tu mówimy, skoro średnia stopa zysku z inwestycji w indeks giełdowy WIG w skali ostatnich 20-25 lat przynosiła 8-9% zysku, nie licząc dywidend?Na poparcie swojej tezy ów finansista wkleił jeszcze taką tabelkę, która porównuje stopy zwrotu z rynku nieruchomości i kapitałowego w różnych krajach na przestrzeni dziejów. Wynika z niej, że akcje dawały lepsze stopy się, że w tym przypadku nie ma jednej uniwersalnej prawdy – wiele zależy od momentu wejścia i wyjścia z danej inwestycji, czyli tego czy mieszkanie kupowaliśmy za franki w pierwszej połowie 2008 roku? A może za franki w 2006 r. po czym przewalutowaliśmy kredyt? No i w jakiej lokalizacji?Tak samo jest z rynkiem akcji – punkt widzenia będzie się różnił od tego czy weszliśmy nań jesienią 2007 r. czyli w szczycie hossy, a wyszliśmy z niego w panice w lutym 2009 r. – notując potężną i nie do odrobienia stratę?Można się natomiast zastanawiać czy rentowność najmu nie jest dziś na „górce” i czy ludzie, którzy kupują teraz po wysokich cenach mieszkania na wynajem z założeniem, że do końca życia będą z tego mieli bezpieczne 5% „na czysto”, jednak się nie rozczarują. Owszem, na najmie zawsze się będzie jako-tako zarabiało. Ale czy to będzie lepszy biznes, niż położenie pieniędzy na depozycie bankowym, zakup obligacji czy długoterminowa inwestycja w indeks giełdowy?źródło zdjęcia: StockSnap/Pixabay Inwestycja w mieszkanie na wynajem przez ostatnie kilka lat była wymieniana jako jedna z najbezpieczniejszych i pewnych. Potem przyszła pandemia, praca i nauka zdalna, która wielu inwestorom znacznie obniżyła roczne stopy zwrotu. W ciągu ostatnich miesięcy jednak sporo się zmieniło i niejeden początkujący inwestor zastanawia się czy inwestycja w mieszkanie na wynajem w 2022 roku nadal ma sens. Zobaczmy, jakie czynniki będą na to wpływać. Podwyżki stóp procentowych Jednym z czynników mających spory wpływ na rynek nieruchomości są podwyżka stóp procentowych. Od października 2021 roku stopa procentowa rośnie i w chwili obecnej (marzec 2022) stopa referencyjna wynosi już 3,5% czyli osiągnęła poziom niewidziany od 2013 roku. Podwyżka stóp procentowych dla rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem niesie szereg różnych skutków. Podstawową kwestią, która być może spędza sen z powiek niejednemu inwestorowi, jest podwyżka raty kredytu hipotecznego. Jeśli mieszkanie na wynajem było zakupione na kredyt hipoteczny, do czego zachęcały niskie stopy procentowe, to przy podwyżce stóp opłacalność inwestycji znacznie się zmniejsza. W skrajnym przypadku może okazać się nawet, że rata kredytu jest wyższa niż przychody z czynszu najmu, co poddaje pod wątpliwość sensowność takiej inwestycji i powinno skłonić do poszukiwania rozwiązania. Być może opłacalność inwestycji można uratować zamieniając wynajem długoterminowy na krótkoterminowy, przy czym należy mieć na uwadze, że to znacznie bardziej angażujące. Podwyżki stóp procentowych oznaczają również zmniejszenie zdolności kredytowej, co wielu Polakom znacznie ogranicza możliwości zakupu mieszkania. Osoby, które z tego powodu nie będą mogły kupić sobie mieszkania, w dużej części pozostaną klientami rynku mieszkań na wynajem. Dla inwestora planującego zakup nieruchomości na wynajem jest to więc zjawisko bardzo pozytywne. Zwiększenie popytu na mieszkania na wynajem Popyt na mieszkania na wynajem w 2022 roku będzie rósł jednak nie tylko z powodu spadku zdolności kredytowej wielu Polaków, ale przede wszystkim z powodu migracji osób z Ukrainy. W ciągu miesiąca od rozpoczęcia wojny w Ukrainie do Polski przybyło już ponad 2 mln uchodźców. Spora część z nich spróbuje sobie ułożyć życie na nowo w naszym kraju, szukając pracy i mieszkania. Już teraz widać, że w dużych miastach brakuje mieszkań na wynajem, a pojawiające się oferty znikają jak świeże bułeczki. Warto pamiętać, że fala migracji wojennej jest zupełnie inna od typowej migracji zarobkowej, z jaką dotychczas mieliśmy do czynienia. Z Ukrainy uciekają ludzie o różnym statusie majątkowym, bo wojna dotyka tak samo bogatych, jak i biednych. Wielu z nich to osoby dobrze wykształcone, specjaliści w swoich dziedzinach, którzy chcą jak najszybciej się usamodzielnić i od razu szukają mieszkania na wynajem. Mieszkania dla swoich pracowników uciekających przed wojną wynajmują również korporacje. Wszystko to sprawia, że niebawem możemy się spodziewać wzrostów czynszu najmu, wynikającej z przewagi popytu nad podażą. Czy warto inwestować w nieruchomości na wynajem w 2022 roku? Wszystko, co zostało napisane wyżej powala wysnuć wnioski, że po dwóch latach spadków na rynku najmu spowodowanego przez pandemię, koniunktura znacznie się zmieniła. Popyt na mieszkania na wynajem rośnie, a to pociągnie za sobą wzrosty czynszów i wyższą opłacalność inwestycji. Należy jednak również mieć na uwadze rosnące ceny mieszkań, które nadal idą w górę. Z jednej strony mamy zatem wysoki popyt na najem, co daje podstawy na optymistyczne patrzenie na poziom przychodów. Z drugiej strony mamy zaś wysokie ceny mieszkań, które podnoszą próg wejścia na rynek nieruchomości i obniżają rentowność inwestycji z najmu, a jednocześnie pozwalają osiągnąć długoterminowe korzyści inwestycyjne wynikające ze wzrostu wartości nieruchomości. Jednym słowem prognozy dla osób szukających dobrego miejsca na lokowanie kapitału własnego nieruchomości na wynajem nadal są atrakcyjne. Diabeł jednak zawsze tkwi w szczegółach i ostateczna decyzja powinna być poprzedzona obliczeniem stopy zwrotu. Dopiero na jej podstawie można będzie ocenić, czy zakup nieruchomości na wynajem będzie opłacalny. Jeszcze bardziej dokładnie swój pomysł inwestycyjny powinny przemyśleć osoby rozważające zakup mieszkania pod wynajem na kredyt hipoteczny. W ich przypadku ryzyko jest znacznie większe, bo rosnące stopy procentowe spowodują znaczące podwyżki raty kredytu, a to z kolei będzie miało ogromny wpływ na rentowność inwestycji. Rozważając taki pomysł powinny więc one wykonać dokładne obliczenia i dopiero na tej podstawie ocenić, czy inwestycja jest warta zachodu. Pomocne materiały: Czy posiadanie mieszkania na wynajem jest opłacalną inwestycją? Od kilkunastu lat kupuję mieszkania na wynajem. Jestem przekonany, że jest to najlepsza z możliwych inwestycji. Dlaczego? Po pierwsze, większość inwestycji może nam przynieść zwrot albo w postaci bieżącego dochodu (np lokata bankowa), albo wzrostu wartości zainwestowanego kapitału (np kupno złota). Nieruchomości na wynajem dają zwrot w obu postaciach jednocześnie. Po drugie, mieszkanie można kupić za cenę znacznie (nawet 20-30%) niższą od średnich cen podobnych mieszkań, gdyż rynek nieruchomości jest niedoskonały. Cena zależy od motywacji sprzedającego. Po trzecie, banki chętnie udzielają kredytów na zakup mieszkań, ale nie innych klas aktywów. A lewarowanie zwiększa rentowność inwestycji. Kolejny argument – wartość zakupionej nieruchomości jak i czynsz najmu są silnie skorelowane z inflacją i rosną, zwłaszcza w dłuższej perspektywie. Wzrost czynszu zwiększa opłacalność. Z kolei wzrost wartości mieszkania przy saldzie kredytu wyrażonym w wartościach nominalnych otwiera drzwi do refinansowania. Ryzyko całkowitej utraty kapitału można ubezpieczyć, co nie jest możliwe przy innych klasach aktywów. Można trwale podnieść wartość mieszkania przy niewielkich nakładach – ścianka działowa zwiększy przychody z najmu, bo mieszkanie 2-pokojowe można wynająć drożej niż kawalerkę. Wreszcie możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych (nawet do 10% rocznie), co zwiększa opłacalność najmu. Czy najem zawsze jest opłacalny? Oczywiście, tak jak nie w każdy dzień lata świeci słońce, tak i nie każde mieszkanie na wynajem jest opłacalną inwestycją. Inwestorzy w Polsce popełniają wiele prostych błędów, choćby powszechna strategia „dziś kupię, a jutro się zobaczy”, w której kupujący nie zadają sobie nawet trudu zastanowienia się w jakim celu kupują: by za 2-3 lata drożej sprzedać, czy po to by uzyskać stabilny, comiesięczny dopływ gotówki? Brak zdecydowania zwiększa ryzyko. Inny częsty błąd: przepłacanie za mieszkanie. Jeśli któś zapłacił 20% powyżej ceny rynkowej („bo żonie się podobał widok”) to osiągnie niższą rentowność, niż osoba, która cierpliwie, bez emocji szukała dobrej okazji cenowej. Opłacalność najmu zależy też od dyscypliny w zarządzaniu najmem. O tym napisałem odrębny poradnik. Jeśli ktoś nie ma czasu pokazywać swojego mieszkania po wyprowadzce poprzedniego najemcy, to nie osiągnie zysków, a będzie ponosił koszty. Opłacalność najmu w praktyce Moje doświadczenia wskazują, że przedział zwrotów z samych opłat najmu jest dość szeroki – od 3 do 25% rocznie. Dla kawalerek w Łodzi będzie to najczęściej 7 – 10%, a dla mieszkań 2-pokojowych w Warszawie 5 – 8%. Możliwe jest pokrycie kosztów obsługi zaciągniętego kredytu przychodami z najmu. O wzroście wartości mieszkania nie wspominając. Ale dla mnie i tak najważniejszą zaletą mieszkań na wynajem jest to, że mogą się one stać podstawą wolności finansowej. Gdy suma comiesięcznych przychodów z najmu posiadanych mieszkań przekroczy poziom comiesięcznych wydatków na utrzymanie rodziny, osiąga się wolność finansową. Wtedy można dalej pracować, ale nie jest to już konieczne dla utrzymania swojego dotychczasowego standardu życia. Licząc w Excelu opłacalność inwestycji powinniśmy uwzględnić wszystkie koszty i przychody, zdyskontować je w czasie i wyliczyć NPV. A jaka jest wartość pojawiającej się na końcu procesu inwestycyjnego wolności finansowej? Przeszedłem na emeryturę 3 lata temu w wieku 43 lat. Swoje doświadczenia opisuję na blogu i twierdzę, że wolność finansowa jest ... bezcenna. Nie ma pewniejszej drogi do osiągnięcia wolności finansowej niż poprzez mieszkania na wynajem. Powodzenia! Sławek Muturi Prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik Założyciel Mzuri Sp z – firmy zarządzającej najmem powrót Kupno mieszkania pod wynajem to poważny krok, nad którego podjęciem trzeba się dobrze zastanowić. Zwłaszcza kiedy szukasz rentownej inwestycji w niepewnych czasach, nie warto śpieszyć się z decyzją. W tym artykule dzielę się z Tobą swoim własnym doświadczeniem, jakim jest zakup mieszkania na wynajem oraz sam proces wynajmu. Coraz więcej osób rozważa taką formę inwestycji, chciałbym więc nie owijając w bawełnę opowiedzieć:jakie mieszkania warto zakupić na wynajem, żeby ta inwestycja była rentowna;jak przygotować nabyte mieszkanie na wynajem i zarządzać nim bez pośredników;jak inwestować w mieszkania efektywnie, żeby uzyskiwać satysfakcjonującą stopę do lektury!Posiadanie mieszkania pod wynajem – plusy i minusy inwestycjiJak każdy plan, który chcemy wdrożyć w życie, również ten na zakup mieszkania na wynajem musi być dobrze przeanalizowany. Na pewno zetknąłeś się z podkreślaniem wagi tak zwanego pasywnego dochodu lub inwestowania w nieruchomości w dobie kryzysu, żeby nie stracić rezerw finansowych lub spłacić łatwiej kredyt. Zgadzasz się z tym? Jakie masz plany na kupno mieszkania pod wynajem? Słuchasz podpowiedzi innych czy wybierasz swoją własną ścieżkę? Na początku ustalmy, jaki posiadasz portfel inwestycyjny. I czy posiadasz go w ogóle? To jest zasadnicze pytanie, które też poniekąd pomoże Ci nakreślić plusy i minusy zakupu mieszkania pod wynajem. Przedstawię Ci własne wnioski, żebyś już na wstępie miał pojęcie, w co się pakujesz lub dopiero planujesz się posiadania mieszkania pod wynajemJestem realistą, zacznę więc od minusów:Zakup mieszkania na wynajem generuje duże koszty, nie tylko związane z samym zakupem, ale i dostosowaniem wystroju mieszkania do potrzeb wynajmu. Czy masz pewność, że Cię na nie stać? Czy planujesz kupno mieszkania pod wynajem za gotówkę? Czy Twój plan raczej przypomina loterię i jesteś święcie przekonany, że uda Ci się spłacić zaciągnięty na zakup mieszkania kredyt, wynajmując je?Koszty, związane są także z utrzymaniem zakupionego mieszkania pod wynajem. Czy jesteś gotów ponieść dodatkowe koszty odświeżenia mieszkania pomiędzy zakwaterowaniem kolejnych najemców? Czy wiesz jak przygotować mieszkanie na wynajem? Takie prace remontowe musisz oszacować już na wstępie, bo te koszty wpłyną na zwrot z to także poświęcony czas. Musisz od razu zdawać sobie sprawę, że choć dochód z mieszkania pod wynajem często jest określany jako „pasywny”, nie jest to inwestycja bezobsługowa. Rozliczenie opłat za media, wspólnotowych, remonty po zmianie najemcy oraz szukanie nowego – to czynności, na które składa się wynajem mieszkania bez pośredników. Zajmują one sporo czasu, wymagają wkładu finansowego i posiadania mieszkania pod wynajemZalety istnieją pod warunkiem, że:Masz kapitał. Możliwość generowania dodatkowego przychodu praktycznie od razu istnieje, jeśli stać Cię na zakup mieszkania na wynajem za gotówkę, albo masz perspektywę spłaty kredytu wziętego na kupno mieszkania pod wynajem częściowo z pieniędzy zarobionych na się na ekonomii. Umiesz policzyć opłacalność inwestycji względem lokalizacji, stanu budynku, położenia mieszkania, metrażu, możliwości ewentualnych zmian w planie mieszkania. Zakup mieszkania na wynajem traktujesz poważnie, myśląc powyższymi kategoriami i wybierając odpowiednią dla Ciebie się w kwestiach prawnych. Umiesz sporządzić odpowiednie papiery, które zabezpieczają Cię przed różnymi ewentualnościami w trakcie wynajmu i podczas rozwiązywania umowy z najemcą Twojego mieszkania pod mieszkania pod wynajem – kwestie do rozważeniaJakie mieszkanie najlepiej nadaje się na wynajem? Jeśli już wiesz, że stać Cię na zakup mieszkania na wynajem, następnym krokiem będzie wybór w zakresie odpowiednich, wybranych przez Ciebie lokalizacji. Lokalizacja jest ważna nie tylko z powodu prestiżu czy dogodnego dojazdu do określonych punktów w mieście, ale też z powodu wybrania określonej grupy najemców. Kupno mieszkania pod wynajem docelowo ma przynosić zysk, opłaca się więc nastawić się na najemcę, który będzie użytkował je w sposób, który nie generuje dużej potrzeby napraw zarówno w trakcie najmu, jak po tym okresie. Druga ważna kwestia to uświadomienie sobie, czy stać Cię na samodzielne zarządzanie rachunkami mieszkania pod wynajem, czy do rozliczenia się ze wspólnotą potrzebujesz firmy zewnętrznej. Pośrednictwo w tych kwestiach bywa kosztowne, warto więc rozważyć zakup mieszkania na wynajem w miejscu Twojego zamieszkania lub w niewielkiej mieszkania najlepiej kupować na wynajem?Jak inwestować w mieszkania, żeby inwestycja się opłacała, a Ty miał pewność, że dobrze ulokowałeś pieniądze na przyszłość? Spróbuj zastanowić się nad lokalizacją w Twoim mieście: co wiesz o różnych dzielnicach, jaka grupa osób – potencjalnych najemców by Cię interesowała? Czy preferujesz wynajem długoterminowy, czy krótkoterminowy? Odpowiedzi na te pytania pozwolą Cizdecydować, jakie mieszkania warto kupić na wynajem w Twojej okolicy oraz jak przygotować takie mieszkanie na wynajem w odpowiedni sposób. Warto dopasować swoją ofertę do grupy docelowej, którą poznasz głównie po tym, co znajduje się w jego najbliższej okolicy. Jeżeli mieszkanie znajduje się w pobliżu uczelni, to można je wykończyć na poziomie studenckim. Natomiast jeśli w sąsiedztwie znajduje się centrum biznesowe, to warto przygotować mieszkanie pod pracownika dużej korporacji. Jeśli chcesz wprowadzić określony styl wykończenia do mieszkania pod wynajem, możesz rozważyć kupno nieruchomości w stanie prowadzić wynajem mieszkania bez pośrednikówKupno mieszkania pod wynajem, jak już wyżej wspomniałem, wiąże się z pewną pracą, którą musisz wykonać raz, lub wykonywać okresowo. Zawsze oznacza to jednak dodatkowe zajęcie. Takie regularne czynności jak płacenie rachunków, wystawienie faktur czy odprowadzenie podatku nie zajmuje dużo czasu. Wynajem mieszkania bez pośredników to mój priorytet, zresztą lubię sam zajmować się swoimi nieruchomościami i ich doglądać. Dlatego, jeśli tak jak ja lubisz mieć oko na swoją inwestycję, rozważ kupno mieszkania pod wynajem niedaleko od Twojego miejsca zamieszkania. W przeciwnym wypadku będziesz prawdopodobnie musiał zatrudnić specjalistę obsługi najmu, co jest niezłą opcją dla osób, niemających zbyt wiele czasu na samodzielne działania w tym zakresie. Wynajem mieszkania bez pośredników czy zatrudnienie firmy do obsługi najmu? Obie opcje mają swoje plusy, musisz tylko zdecydować, która jest właściwa dla odpowiednio przygotować mieszkanie na wynajem?Jak inwestować w mieszkania, żeby inwestycja się opłaciła? Tego typu pytania często padają w rozmowach z przyszłymi inwestorami. Przede wszystkim zastanów się nad rozplanowaniem pokoi. Czy mieszkanie już jest wygodnie rozplanowane, czy może warto nanieść parę poprawek? Nie zawsze chodzi o wyburzenie ścian i postawienie nowych, czasami wystarczy mała zmiana w postaci cienkiej ścianki oddzielającej na przykład strefę dzienną i nocną w przypadku niewielkiego studia. To jak przygotujesz swoje mieszkanie na wynajem zależy od wielu czynników:LokalizacjaMieszkanie w kamienicy urządzisz inaczej niż w nowoczesnym bloku. Chyba że chcesz zaskoczyć wynajmującego, wprowadzając go z klatki schodowej secesyjnej kamienicy do futurystycznego wnętrza. Jest to jednak temat na osobny artykuł i na bardzo szczególny typ mieszkaniaJeśli kupiłeś mieszkanie nowe, ale już wykończone lub lokal w stanie deweloperskim, musisz zastanowić się nad wprowadzeniem stałych elementów, które podkreślą styl mieszkania. Być może warto wstawić nowe drzwi, wymienić listwy przypodłogowe, zaplanować wykończenia lokaluJakiego mieszkania na wynajem by się nie kupiło, tak czy inaczej warto wiedzieć, jak odpowiednio przygotować je do wynajmu. Nikt nie chce przeinwestować, dlatego wybieraj dobre materiały wykończeniowe, a w meblach i dekoracjach zachowaj umiar. Tutaj bardzo ważnym aspektem jest Twoja grupa docelowa najemców. Inaczej wyposażysz mieszkanie dla rodziny z dziećmi, a inaczej kawalerkę dla pracownika korporacji. Tak czy inaczej, warto przygotować mieszkanie na wynajem tak, jak gdybyś miał sam w nim mieszkać. Zastanów się, co jest niezbędne, a czego można nie uwzględniać w wyposażeniu Twojego lokalu. Niech mieszkanie będzie praktyczne i stylowe, co dzisiaj jest możliwe do zrealizowania naprawdę niewielkim mieszkania pod wynajem a perspektywa zwrotu z inwestycjiJeśli rozważasz zakup mieszkania pod wynajem, na pewno liczysz też na zwrot z inwestycji. Powiem Ci z doświadczenia, że z tym może być różnie. Warto wziąć pod uwagę nie tyle sam fakt zakupu mieszkania, związany z perspektywą wynajmu, ile to, co oznacza dla Ciebie zwrot z inwestycji i szerzej – praca wynajmującego. Większość ludzi, którzy słyszą o inwestowaniu w mieszkania i o perspektywie zarobku w ten sposób, nie zdają sobie sprawy z mechanizmu rządzącego takiego typu przedsięwzięciem. Skupmy się więc na istotnych kwestiach bezpośrednio wpływających na efekt, który nazywamy właśnie zwrotem z wysokości czynszuCzynsz musi być adekwatny do warunków lokalowych oraz cen w bezpośrednim sąsiedztwie. Oszacuj również swoje możliwości zakupu dodatkowego wyposażenia, takiego jak na przykład ekspres do kawy. To może podnieść Twoją konkurencyjność na rynku najemców i znacząco skrócić czas oczekiwania na w którym mieszkanie jest wynajmowaneTo jest niezwykle ważne, ponieważ w recepcie na to, jak inwestować w mieszkanie na wynajem nie uwzględnia się zazwyczaj tego, że może ono stać czasem puste. Nie zawsze uda Ci się wprowadzić kolejnego najemcę od razu po wyprowadzeniu się poprzedniego. Zakup mieszkania pod wynajem często kojarzy się z samymi wpływami, lecz musisz sobie zdawać sprawę, że przestój takiego lokalu to strata koszty inwestycyjneDolicz do kosztów inwestycyjnych nie tylko koszty zakupu mieszkania, ale i wkład remontowy czy wyposażenia mieszkania oraz wszelkie koszty administracyjne związane ze zmianami, wprowadzanymi w mieszkaniu. Skorzystaj z kalkulatora, który pozwoli Ci na wyliczenie własnej stopy zwrotu z zakupu mieszkania pod inwestować w mieszkania – moje osobiste poradyZnasz już wszystkie niuanse, związane z tym, jak inwestować w mieszkania, które docelowo będziesz wynajmował. Jeśli jesteś gotowy na podjęcie decyzji o zakupie, mam dla Ciebie kilka praktycznych porad na początek:Podejdź do zakupu mieszkania pod wynajem jak do uruchomienia przedsiębiorstwa, sporządź więc na początek plan. Możesz wzorować się na kategoriach obliczeń rentowności. Nie zapomnij, że kupno mieszkania pod wynajem to jest duża inwestycja, a tak naprawdę właściwie dopiero jej początek – dopóki nie wprowadzisz swojego lokalu na mieszkania pod wynajem zaplanuj ze szczegółami, dokonując na początek badania w terenie. Uzyskasz dzięki temu ogólny zarys rentowności dla danej okolicy i Twoich możliwości operacyjnych. I znów wróć do swoich tabelek, w których określasz opłacalność inwestycji. Kiedy już wybierzesz lokalizację, którą dopasujesz do grupy najemców oraz określisz swoje możliwości, zorientuj się w kwestii kosztów utrzymania lokalu oraz określ wysokość wszystkie niezbędne dokumenty, które będą determinować Twoje stosunki z najemcą. Wynajem mieszkania bez pośredników oznacza, że wszystkiego musisz pilnować sam. Przygotuj się więc nie tylko na określenie wysokości czynszu, lecz także warunków użytkowania lokalu oraz kwestii drobnych napraw w czasie najmu. Jeśli zdecydujesz się na zatrudnienie agencji pośrednictwa najmu, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami, które bezpośrednio przełożą się na rentowność mieszkania pod wynajem to niewątpliwie duże przedsięwzięcie inwestycyjne. Jeśli planujesz podjęcie tego kroku – gratuluję, ale radzę dokładnie wszystko obliczyć i rozważyć wszelkie możliwe konsekwencje. Tylko dobrze przemyślana i zaplanowana krok po kroku decyzja może zaowocować wysokimi zyskami w warto inwestować w mieszkania?Inwestycja w mieszkania na wynajem to ostatnio, zwłaszcza w obliczu rosnącego kryzysu, gorący temat. W jakie mieszkania warto inwestować i jak robić to poprawnie, żeby uzyskać satysfakcjonującą stopę zwrotu? Każdy chciałby dostać gotowe rozwiązanie i być pewnym, że mu się powiedzie. Realia są jednak takie, że nie ma jednej złotej recepty na inwestowanie w nieruchomości. Nawet jeśli masz bardzo duże możliwości finansowe, musisz przeanalizować, w jakiego typu mieszkanie warto zainwestować. Czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem? W tym artykule spróbuję odpowiedzieć również na to pytanie. Decyzję musisz jednak podjąć sam, opierając się na merytorycznym podejściu i obiektywnej ocenie sytuacji w nieruchomości mieszkalne – na początek zaplanujCzy warto inwestować w mieszkania? Spróbuj zacząć od podstaw: sporządź plan. Każdy przyszły inwestor chce mieć pewność, że jego aktywa zostaną dobrze ulokowane. Dlatego inwestycja w mieszkania powinna się po prostu opłacać. Czy warto inwestować w mieszkania? Odpowiedź na to pytanie nie będzie jednoznaczna. Wszystko bowiem zależy od wielu czynników. Jeśli liczysz na popularną w dzisiejszej narracji inwestorskiej rentowność najmu mieszkań, musisz najpierw zastanowić się nad swoimi możliwościami inwestorskimi oraz policzyć wszelkie koszty, związane z wprowadzeniem mieszkania na rynek. Możesz w tym celu skorzystać z tabeli, służącej do przykładowych obliczeń rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem. Zwróć uwagę, jak wiele czynników wpływa na obliczenie owej rentowności oraz jak wiele etapów inwestycyjnych czeka na Ciebie, zanim mieszkanie zacznie przynosić z inwestycji w mieszkanie – jak go obliczyć?Gdy bierze się pod uwagę rentowność najmu mieszkań, często zapomina się o tym, aby policzyć wszystkie koszty, związane z inwestycją w mieszkanie na wynajem. Musisz policzyć koszt zakupu, remontu, planowania, urządzenia oraz wszystkie koszty administracyjne i podatki, a tych bywa naprawdę wiele. Zwrot z inwestycji w mieszkanie zatem, musi być obliczany na podstawie pełnego nakładu inwestycyjnego, a nie tylko kosztów zakupu mieszkania. Rentowność najmu mieszkań oblicza się na podstawie rocznego zysku, który jest kwotą po odliczeniu płaconego przez Ciebie podatku, opłaty użytkowania gruntu i ubezpieczenia (OC i nieruchomości). Na podstawie tych wskaźników możesz policzyć roczny zwrot z inwestycji w mieszkanie. Pod warunkiem, że kupiłeś je za gotówkę. W dalszej części artykułu opowiem Ci, czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem i z czym się to najmu mieszkań i jej perspektywy czasoweWyżej opowiedziałem Ci, jakie liczby bierzemy pod uwagę, aby obliczyć zwrot z inwestycji w mieszkanie w skali roku. W perspektywie czasowej, rentowność najmu mieszkań może się różnic, w zależności od okresu i zaistniałej sytuacji. Inwestycja w mieszkania na wynajem zawsze jest wielowymiarowa i nigdy nie kończy się wraz z wprowadzeniem się najemcy. Dlatego rentowność najmu mieszkań może być zmienna. Zwrot z inwestycji w mieszkanie może w jednym okresie być większy, a w innym – mniejszy. Wyobraź sobie sytuację, gdy po wyprowadzeniu się najemcy musisz odświeżyć lokal, chociażby malując na nowo ściany. Będzie to znów wkład, który musisz uwzględnić podczas obliczenia inwestycji w mieszkanie na wynajem, żeby następnie policzyć stopę zwrotu z owej warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem?Również, a może przede wszystkim, w przypadku zakupu na kredyt warto szczegółowo obliczyć zwrot z inwestycji w mieszkanie. Różnica w tym przypadku polega na tym, że musisz uwzględnić w kosztach wartość całego kredytu, wraz z oprocentowaniem. Łatwo sobie wyobrazić, żeinwestycja w mieszkania na kredyt generuje dodatkowe obciążenie finansowe, wartość którego w dodatku będzie zmieniać się w czasie i to nie na korzyść Twojego portfela. Inwestycja w mieszkania kupione na kredyt jest więc ryzykownym przedsięwzięciem, przede wszystkim właśnie z uwagi na zmienny charakter stóp procentowych, ale także i to, że takie mieszkanie nie może stać puste. Ryzykujesz w tym przypadku poniesieniem bardzo dużych strat finansowych, musisz więc pilnować płynności wynajmu. Czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem? Tak, ale musisz pamiętać o zabezpieczeniu finansowym na wypadek przestoju – przerwy w jakiego typu mieszkania warto inwestować?Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem? Z pewnością tak, ponieważ inwestycja w nieruchomości zawsze była jedną z najbardziej rentownych. Jest jeden warunek: musisz wiedzieć, inwestycja w mieszkania jakiego typu w przyszłości okaże się opłacalna. Tu z pewnością przyda się trochę analityki i obiektywizmu, a także szerokiego spojrzenia na ekonomię w perspektywie kilku czy kilkunastu lat. Czy warto inwestować w mieszkania i jeśli tak, to jakiego typu? Odpowiedź na jedno i drugie pytanie zależy od stanu Twojego portfela inwestycyjnego oraz warunków rynkowych. Inwestycja w mieszkania klasy premium to mój wybór. Przy większym wkładzie na początku, zyskuje pewne wartości w trakcie wynajmowania takiego mieszkania: niski stopień zużycia nieruchomości, pewne wpływy, średniej długości okres najmu. W jakie jeszcze mieszkania warto inwestować? Wszystko zależy od planu, który sobie w mieszkania na wynajemWiesz już, czy warto inwestować w mieszkania w Twoim przypadku? A może masz swoje własne doświadczenie, związane z inwestowaniem i chcesz się nim podzielić? Zapraszam do pisania komentarzy pod postem. Na blogu opisuję, w jakie mieszkania warto inwestować moim zdaniem, podkreślając, że to wynika z moich doświadczeń i obliczeń. Ostatecznie jako inwestor to Ty decydujesz, czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem, czy w grę wchodzi tylko gotówka. Każdy przypadek jest inny, najważniejsze, żebyś czuł się komfortowo ze swoją decyzją, a jej podjęcie poprzedził solidnymi obliczeniami i analizami – zarówno swoich możliwości finansowych, jak i zmiennych realiów rynku nieruchomości.

inwestycja w mieszkanie na wynajem